Der vorläufige datierte Zustand bezeichnet eine Reihe von finanziellen und administrativen Informationen zu einem Wohnungseigentum, die dem Käufer vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags übermittelt werden. Dieses Dokument hat keine eigenständige rechtliche Existenz: Das ALUR-Gesetz schreibt die Übermittlung dieser Daten vor (Artikel L.721-2 des Bau- und Wohnungsrechts), aber kein Text regelt das Dokument als solches, noch dessen Preis, noch die Person, die zur Erstellung befugt ist.
Abrechnung des vorläufigen datierten Zustands durch den Verwalter: eine Praxis ohne rechtliche Grundlage
Die meisten professionellen Verwalter berechnen die Erstellung des vorläufigen datierten Zustands als eine Leistung außerhalb des Pauschalpreises. Die Beträge variieren je nach Kanzlei und Größe der Eigentümergemeinschaft, wobei häufige Preisspannen von einigen Hundert Euro beobachtet werden.
Eine schriftliche Anfrage Nr. 1324 der Abgeordneten Françoise Buffet, veröffentlicht im Amtsblatt am 22. Oktober 2024, hat die Regierung zu dieser Praxis befragt. Die ministerielle Antwort bestätigt zwei Punkte: der Verkäufer ist nicht verpflichtet, seinen Verwalter zur Erstellung dieses Dokuments zu konsultieren, und es ist derzeit keine Preisregulierung vorgesehen.
Diese Abwesenheit eines Preisrahmens legitimiert nicht die Rechnung des Verwalters. Sie bedeutet lediglich, dass der Gesetzgeber es nicht für notwendig erachtet hat, einzugreifen, da der verkaufende Wohnungseigentümer bereits eine Alternative hat: die erforderlichen Unterlagen selbst zu sammeln. Um diesen Punkt zu vertiefen, finden Sie nützliche Informationen auf Le Top Immobilier zur tatsächlichen Relevanz eines kostenlosen Modells.
Vom Artikel L.721-2 des CCH geforderte Inhalte für den Verkauf in der Eigentümergemeinschaft
Artikel L.721-2 des Bau- und Wohnungsrechts listet die Informationen auf, die der Verkäufer dem Käufer übermitteln muss. Diese Daten werden im vorläufigen datierten Zustand zusammengefasst. Fehlt eine dieser Informationen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags, beginnt die Widerrufsfrist des Käufers nicht zu laufen.
Die Unterlagen sind in drei Kategorien unterteilt:
- Die Dokumente zur Organisation des Gebäudes: Teilungserklärung, Beschreibung des Eigentums, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wartungsheft des Gebäudes und Zusammenfassungsblatt der Eigentümergemeinschaft.
- Die finanziellen Informationen: Höhe der laufenden Kosten des Haushaltsplans und der außerplanmäßigen Kosten, Stand der Rückstände innerhalb der Eigentümergemeinschaft, Anteil des Instandhaltungsfonds, der dem verkauften Lot zugeordnet ist.
- Die Daten zum Lot selbst: Höhe der Kosten, die für die beiden Buchungsjahre vor dem Verkauf fällig sind, Beträge, die möglicherweise vom Verkäufer an die Eigentümergemeinschaft geschuldet werden, und Beträge, die vom Käufer geschuldet werden könnten.
Alle diese Unterlagen sind normalerweise in den Dokumenten enthalten, die dem Wohnungseigentümer nach jeder Eigentümerversammlung übergeben werden oder auf dem Extranet der Eigentümergemeinschaft verfügbar sind, wenn der Verwalter eines anbietet.
Kostenloser vorläufiger datierter Zustand: selbst erstellen, ohne den Verwalter einzuschalten
Die Möglichkeit, den vorläufigen datierten Zustand selbst zu erstellen, ergibt sich direkt aus dem Fehlen eines Schreibmonopols. Kein Text schreibt vor, dass dieses Dokument vom Verwalter oder von einem Fachmann erstellt werden muss. Der Verkäufer kann daher die Unterlagen zusammenstellen und dem Notar übermitteln.
In der Praxis setzt dies voraus, dass die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beitragsaufrufe und die Abrechnungen aufbewahrt wurden. Ein Wohnungseigentümer, der seine Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft archiviert, kann den vorläufigen datierten Zustand kostenlos erstellen.
Der Konfliktpunkt tritt auf, wenn Unterlagen fehlen. Der Verwalter bleibt der einzige Inhaber der aktualisierten Buchhaltungsdaten (Rückstände der Gemeinschaft, Saldo des Instandhaltungsfonds). Wenn der Verkäufer über diese Informationen nicht verfügt, muss er sie beim Verwalter anfordern, der die Übermittlung individueller Dokumente in Rechnung stellen kann. Eine vollständige Kostenfreiheit ist daher nur für einen äußerst organisierten Wohnungseigentümer realistisch.
Risiken im Zusammenhang mit einem unvollständigen vorläufigen datierten Zustand
Ein unvollständiges Dossier blockiert den Verkauf nicht, verzögert jedoch den Beginn der Widerrufsfrist. Der Notar wird in der Regel die Unterzeichnung des Kaufvertrags ablehnen, solange nicht alle Unterlagen gemäß Artikel L.721-2 vorliegen.
Ein Fehler bei der Höhe der Kosten oder beim Stand der Rückstände kann auch eine Haftungsklage gegen den Verkäufer nach dem Verkauf begründen. Die Kostenfreiheit des vorläufigen datierten Zustands entbindet nicht von der Richtigkeit der übermittelten Daten.
Vorläufiger datierter Zustand und datierter Zustand: zwei verschiedene Dokumente beim Verkauf eines Lots
Die Verwirrung zwischen diesen beiden Dokumenten tritt häufig auf. Der vorläufige datierte Zustand kommt im Vorfeld, vor dem Kaufvertrag, zum Einsatz. Der datierte Zustand kommt danach, zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
Der datierte Zustand hingegen wird durch den Erlass vom 17. März 1967 geregelt. Er muss zwingend vom Verwalter erstellt werden und sein Preis ist seit einer Verordnung von 2020 auf 380 Euro inklusive Steuern begrenzt. Diese Preisobergrenze gilt nur für den datierten Zustand, nicht für den vorläufigen datierten Zustand.
- Der vorläufige datierte Zustand informiert den Käufer, bevor er sich verpflichtet. Er kann vom Verkäufer selbst verfasst werden.
- Der datierte Zustand ermöglicht es dem Notar, die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer zum Zeitpunkt des Verkaufs aufzuteilen. Er muss vom Verwalter erstellt werden.
- Der vorläufige datierte Zustand hat keinen regulierten Preis. Der datierte Zustand ist auf 380 Euro inklusive Steuern begrenzt.
Die Verwechslung der beiden Dokumente kann einen Verkäufer dazu bringen zu denken, dass er nichts selbst vorbereiten kann. In Wirklichkeit unterliegt nur der datierte Zustand dem Monopol des Verwalters. Der vorläufige datierte Zustand bleibt in der Hand des verkaufenden Wohnungseigentümers, vorausgesetzt, er verfügt über alle vom Baugesetz geforderten Unterlagen.
Die tatsächlichen Kosten eines Verkaufs in der Eigentümergemeinschaft umfassen daher mindestens den vom Verwalter in Rechnung gestellten datierten Zustand. Der vorläufige datierte Zustand hingegen stellt eine Ersparnis dar, die jedem Verkäufer zugänglich ist, der seine Unterlagen aufbewahrt und deren Vollständigkeit überprüft, bevor er das Dossier dem Notar übergibt.
