Il pre-stato datato indica un insieme di informazioni finanziarie e amministrative relative a un’unità immobiliare, trasmesse all’acquirente prima della firma del compromesso di vendita. Questo documento non ha un’esistenza giuridica autonoma: la legge ALUR impone la comunicazione di questi dati (articolo L.721-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione), ma nessun testo regola il documento in quanto tale, né la sua tariffa, né la persona abilitata alla redazione.
Fatturazione del pre-stato datato da parte dell’amministratore: una pratica senza base legale
La maggior parte degli amministratori professionisti fattura la costituzione del pre-stato datato come un servizio extra. Gli importi praticati variano a seconda degli studi e delle dimensioni del condominio, con fasce comunemente osservate tra alcune centinaia di euro.
Una domanda scritta n°1324 della deputata Françoise Buffet, pubblicata nella Gazzetta ufficiale il 22 ottobre 2024, ha interrogato il governo su questa pratica. La risposta ministeriale conferma due punti: il venditore non è tenuto a contattare il proprio amministratore per produrre questo documento, e nessun inquadramento tariffario è previsto al momento.
Questa assenza di un quadro tariffario non legittima la fattura dell’amministratore. Significa semplicemente che il legislatore non ha ritenuto necessario intervenire, poiché il proprietario venditore ha già un’alternativa: raccogliere lui stesso i documenti richiesti. Per approfondire questo punto, troverete informazioni utili su Le Top Immobilier riguardo alla reale pertinenza di un modello gratuito.
Contenuto richiesto dall’articolo L.721-2 del CCH per la vendita in condominio
L’articolo L.721-2 del Codice della costruzione e dell’abitazione elenca le informazioni che il venditore deve trasmettere all’acquirente. Sono questi dati che il pre-stato datato compila. Se uno di essi manca al momento della firma del compromesso, il termine di recesso dell’acquirente non inizia a decorrere.
I documenti si suddividono in tre categorie:
- I documenti relativi all’organizzazione dell’edificio: regolamento di condominio, stato descrittivo di divisione, verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni, libretto di manutenzione dell’edificio e scheda sintetica del condominio.
- Le informazioni finanziarie: importo delle spese correnti del budget preventivo e delle spese straordinarie, stato dei crediti insoluti all’interno del sindacato, quota del fondo lavori associata all’unità venduta.
- I dati relativi all’unità stessa: importo delle spese richieste per i due esercizi contabili precedenti la vendita, somme eventualmente dovute dal venditore al sindacato dei condomini e somme che potrebbero essere dovute dall’acquirente.
Tutti questi documenti figurano normalmente nei documenti consegnati al proprietario dopo ogni assemblea generale o disponibili sull’extranet del condominio, quando l’amministratore ne propone uno.
Pre-stato datato gratuito: costituirlo da soli senza passare per l’amministratore
La possibilità di costituire il pre-stato datato da soli deriva direttamente dall’assenza di monopolio di redazione. Nessun testo impone che questo documento sia prodotto dall’amministratore o da un professionista. Il venditore può quindi raccogliere i documenti e trasmetterli al notaio.
In pratica, ciò implica di aver conservato i verbali delle assemblee generali, le richieste di fondi e i rendiconti delle spese. Un proprietario che archivia i propri documenti di condominio può produrre il pre-stato datato senza costi.
Il punto di attrito si verifica quando mancano dei documenti. L’amministratore rimane l’unico detentore dei dati contabili aggiornati (crediti insoluti del sindacato, saldo del fondo lavori). Se il venditore non dispone di queste informazioni, dovrà richiederle all’amministratore, che potrà fatturare la trasmissione di documenti individuali. La totale gratuità è quindi realistica solo per un proprietario rigorosamente organizzato.
Rischi legati a un pre-stato datato incompleto
Un dossier incompleto non blocca la vendita, ma ritarda l’inizio del termine di recesso. Il notaio rifiuterà generalmente di far firmare il compromesso finché tutti i documenti dell’articolo L.721-2 non sono riuniti.
Un errore sull’importo delle spese o sulla situazione dei crediti insoluti può anche giustificare un’azione di responsabilità del venditore dopo la vendita. La gratuità del pre-stato datato non esime dall’accuratezza dei dati trasmessi.
Pre-stato datato e stato datato: due documenti distinti nella vendita di un’unità
La confusione tra questi due documenti si verifica frequentemente. Il pre-stato datato interviene a monte, prima del compromesso. Lo stato datato interviene dopo, al momento della firma dell’atto autentico presso il notaio.
Lo stato datato, invece, è regolato dal decreto del 17 marzo 1967. Deve essere obbligatoriamente prodotto dall’amministratore e la sua tariffa è fissata a 380 euro IVA inclusa da un decreto del 2020. Questo tetto riguarda solo lo stato datato, non il pre-stato datato.
- Il pre-stato datato informa l’acquirente prima che si impegni. Può essere redatto dallo stesso venditore.
- Lo stato datato consente al notaio di ripartire le spese tra venditore e acquirente alla data della vendita. Deve essere redatto dall’amministratore.
- Il pre-stato datato non ha una tariffa regolamentata. Lo stato datato è fissato a 380 euro IVA inclusa.
Confondere i due documenti può portare un venditore a pensare di non poter preparare nulla da solo. In realtà, solo lo stato datato rientra nel monopolio dell’amministratore. Il pre-stato datato rimane nelle mani del proprietario venditore, a condizione di disporre di tutti i documenti richiesti dal Codice della costruzione.
Il costo reale di una vendita in condominio include quindi almeno lo stato datato fatturato dall’amministratore. Il pre-stato datato, invece, rappresenta un risparmio accessibile a qualsiasi venditore che conserva i propri documenti e verifica la loro completezza prima di trasmettere il dossier al notaio.
