O pré-estado datado designa um conjunto de informações financeiras e administrativas relativas a uma unidade de condomínio, transmitidas ao comprador antes da assinatura do compromisso de venda. Este documento não possui existência jurídica autônoma: a lei ALUR impõe a comunicação desses dados (artigo L.721-2 do Código da Construção e da Habitação), mas nenhum texto regulamenta o documento em si, nem sua tarifa, nem a pessoa habilitada para sua redação.
Faturamento do pré-estado datado pelo síndico: uma prática sem base legal
A maioria dos síndicos profissionais cobra pela constituição do pré-estado datado como um serviço fora do pacote. Os valores cobrados variam de acordo com os escritórios e o tamanho do condomínio, com faixas comumente observadas entre algumas centenas de euros.
Uma pergunta escrita n°1324 da deputada Françoise Buffet, publicada no Jornal Oficial em 22 de outubro de 2024, questionou o governo sobre essa prática. A resposta ministerial confirma dois pontos: o vendedor não é obrigado a solicitar seu síndico para produzir este documento, e nenhuma regulamentação tarifária está prevista até o momento.
Essa ausência de regulamentação tarifária não legitima a fatura do síndico. Ela significa simplesmente que o legislador não considerou necessário intervir, uma vez que o condômino vendedor já possui uma alternativa: reunir ele mesmo os documentos necessários. Para aprofundar esse ponto, você encontrará informações úteis no Le Top Immobilier sobre a real pertinência de um modelo gratuito.
Conteúdo exigido pelo artigo L.721-2 do CCH para a venda em condomínio
O artigo L.721-2 do Código da Construção e da Habitação lista as informações que o vendedor deve transmitir ao comprador. São esses dados que o pré-estado datado compila. Se uma delas faltar no momento da assinatura do compromisso, o prazo de arrependimento do comprador não começa a contar.
Os documentos se dividem em três categorias:
- Os documentos relativos à organização do edifício: regulamento do condomínio, estado descritivo de divisão, atas das assembleias gerais dos três últimos anos, caderno de encargos do edifício e ficha sintética do condomínio.
- As informações financeiras: valor das taxas correntes do orçamento previsional e das taxas fora do orçamento, estado das dívidas dentro do sindicato, quota do fundo de obras vinculada à unidade vendida.
- Os dados relativos à unidade em si: valor das taxas cobradas nos dois exercícios contábeis anteriores à venda, valores eventualmente devidos pelo vendedor ao sindicato dos condôminos, e valores que poderiam ser devidos pelo comprador.
Todos esses documentos normalmente figuram nos documentos entregues ao condômino após cada assembleia geral ou disponíveis no extranet do condomínio, quando o síndico oferece um.
Pré-estado datado gratuito: constituí-lo por conta própria sem passar pelo síndico
A possibilidade de constituir o pré-estado datado por conta própria decorre diretamente da ausência de monopólio de redação. Nenhum texto impõe que este documento seja produzido pelo síndico ou por um profissional. O vendedor pode, portanto, compilar os documentos e transmiti-los ao notário.
Na prática, isso pressupõe ter mantido as atas de assembleia geral, os chamados de fundos e os extratos de taxas. Um condômino que arquiva seus documentos de condomínio pode produzir o pré-estado datado sem custos.
O ponto de atrito surge quando faltam documentos. O síndico continua sendo o único detentor dos dados contábeis atualizados (dívidas do sindicato, saldo do fundo de obras). Se o vendedor não tiver essas informações, ele terá que solicitá-las ao síndico, que poderá cobrar pela transmissão de documentos individuais. A gratuidade total, portanto, só é realista para um condômino rigorosamente organizado.
Riscos relacionados a um pré-estado datado incompleto
Um dossiê incompleto não bloqueia a venda, mas retarda o início do prazo de arrependimento. O notário geralmente se recusará a fazer assinar o compromisso enquanto todos os documentos do artigo L.721-2 não estiverem reunidos.
Um erro no valor das taxas ou no estado das dívidas também pode fundamentar uma ação de responsabilidade do vendedor após a venda. A gratuidade do pré-estado datado não dispensa a exatidão dos dados transmitidos.
Pré-estado datado e estado datado: dois documentos distintos na venda de uma unidade
A confusão entre esses dois documentos ocorre com frequência. O pré-estado datado intervém antes, antes do compromisso. O estado datado intervém depois, no momento da assinatura do ato autêntico no cartório.
O estado datado, por sua vez, é regulamentado pelo decreto de 17 de março de 1967. Ele deve ser obrigatoriamente produzido pelo síndico e sua tarifa é limitada a 380 euros TTC desde uma portaria de 2020. Esse teto se aplica apenas ao estado datado, não ao pré-estado datado.
- O pré-estado datado informa o comprador antes que ele se comprometa. Ele pode ser redigido pelo próprio vendedor.
- O estado datado permite ao notário dividir as taxas entre vendedor e comprador na data da venda. Ele deve ser elaborado pelo síndico.
- O pré-estado datado não possui tarifa regulamentada. O estado datado é limitado a 380 euros TTC.
Confundir os dois documentos pode levar um vendedor a pensar que não pode preparar nada por conta própria. Na realidade, apenas o estado datado está sob o monopólio do síndico. O pré-estado datado permanece nas mãos do condômino vendedor, desde que ele disponha de todos os documentos exigidos pelo Código da Construção.
O custo real de uma venda em condomínio inclui, portanto, no mínimo, o estado datado cobrado pelo síndico. O pré-estado datado, por sua vez, representa uma economia acessível a qualquer vendedor que mantenha seus documentos e verifique sua completude antes de transmitir o dossiê ao notário.
