El preestado datado designa un conjunto de información financiera y administrativa relacionada con un lote de propiedad horizontal, transmitida al comprador antes de la firma del compromiso de venta. Este documento no tiene existencia jurídica autónoma: la ley ALUR impone la comunicación de estos datos (artículo L.721-2 del Código de la construcción y de la vivienda), pero ningún texto regula el documento como tal, ni su tarifa, ni la persona autorizada para su redacción.
Facturación del preestado datado por el administrador: una práctica sin base legal
La mayoría de los administradores profesionales facturan la constitución del preestado datado como un servicio fuera de paquete. Los montos cobrados varían según las oficinas y el tamaño de la propiedad horizontal, con rangos comúnmente observados entre unos pocos cientos de euros.
Una pregunta escrita n°1324 de la diputada Françoise Buffet, publicada en el Diario Oficial el 22 de octubre de 2024, interrogó al gobierno sobre esta práctica. La respuesta ministerial confirma dos puntos: el vendedor no está obligado a solicitar a su administrador que produzca este documento, y ningún marco tarifario está previsto hasta la fecha.
Esta ausencia de marco tarifario no legitima la factura del administrador. Simplemente significa que el legislador no ha considerado necesario intervenir, ya que el propietario vendedor ya dispone de una alternativa: reunir él mismo los documentos requeridos. Para profundizar en este punto, encontrará información útil en Le Top Immobilier sobre la relevancia real de un modelo gratuito.
Contenido exigido por el artículo L.721-2 del CCH para la venta en propiedad horizontal
El artículo L.721-2 del Código de la construcción y de la vivienda enumera la información que el vendedor debe transmitir al comprador. Son estos datos los que compila el preestado datado. Si falta alguno de ellos en el momento de la firma del compromiso, el plazo de retractación del comprador no comienza a contar.
Los documentos se dividen en tres categorías:
- Los documentos relativos a la organización del edificio: reglamento de propiedad horizontal, estado descriptivo de división, actas de las asambleas generales de los tres últimos años, libro de mantenimiento del edificio y ficha sintética de la propiedad horizontal.
- La información financiera: monto de los gastos corrientes del presupuesto previsto y de los gastos fuera del presupuesto, estado de los impagos dentro del sindicato, cuota del fondo de obras vinculada al lote vendido.
- Los datos relativos al lote en sí: monto de los gastos reclamados por los dos ejercicios contables anteriores a la venta, sumas que eventualmente deba el vendedor al sindicato de propietarios, y sumas que podrían ser debidas por el comprador.
Todos estos documentos normalmente figuran en los documentos entregados al propietario después de cada asamblea general o están disponibles en el extranet de la propiedad horizontal, cuando el administrador ofrece uno.
Preestado datado gratuito: constituirlo uno mismo sin pasar por el administrador
La posibilidad de constituir el preestado datado uno mismo deriva directamente de la ausencia de monopolio de redacción. Ningún texto impone que este documento sea producido por el administrador o por un profesional. Por lo tanto, el vendedor puede compilar los documentos y transmitirlos al notario.
En la práctica, esto supone haber conservado las actas de asamblea general, los llamados de fondos y los extractos de gastos. Un propietario que archiva sus documentos de propiedad horizontal puede producir el preestado datado sin costo.
El punto de fricción surge cuando faltan documentos. El administrador sigue siendo el único poseedor de los datos contables actualizados (impagos del sindicato, saldo del fondo de obras). Si el vendedor no dispone de esta información, deberá solicitarla al administrador, quien podrá facturar la transmisión de documentos individuales. La gratuidad total, por lo tanto, solo es realista para un propietario rigurosamente organizado.
Riesgos relacionados con un preestado datado incompleto
Un expediente incompleto no bloquea la venta, pero retrasa el inicio del plazo de retractación. El notario generalmente se negará a hacer firmar el compromiso mientras no se reúnan todos los documentos del artículo L.721-2.
Un error en el monto de los gastos o en el estado de los impagos también puede dar lugar a una acción de responsabilidad del vendedor después de la venta. La gratuidad del preestado datado no exime de la exactitud de los datos transmitidos.
Preestado datado y estado datado: dos documentos distintos en la venta de un lote
La confusión entre estos dos documentos ocurre con frecuencia. El preestado datado interviene antes, antes del compromiso. El estado datado interviene después, en el momento de la firma del acto auténtico ante el notario.
El estado datado, por su parte, está regulado por el decreto del 17 de marzo de 1967. Debe ser producido obligatoriamente por el administrador y su tarifa está limitada a 380 euros IVA incluido desde un decreto de 2020. Este límite solo se aplica al estado datado, no al preestado datado.
- El preestado datado informa al comprador antes de que se comprometa. Puede ser redactado por el propio vendedor.
- El estado datado permite al notario repartir los gastos entre vendedor y comprador a la fecha de la venta. Debe ser elaborado por el administrador.
- El preestado datado no tiene tarifa regulada. El estado datado está limitado a 380 euros IVA incluido.
Confundir los dos documentos puede llevar a un vendedor a pensar que no puede preparar nada por sí mismo. En realidad, solo el estado datado está bajo el monopolio del administrador. El preestado datado sigue en manos del propietario vendedor, siempre que disponga de todos los documentos requeridos por el Código de la construcción.
El costo real de una venta en propiedad horizontal incluye, por lo tanto, al menos el estado datado facturado por el administrador. El preestado datado, por su parte, representa un ahorro accesible para cualquier vendedor que conserve sus documentos y verifique su exhaustividad antes de transmitir el expediente al notario.
